정부가 10월 15일 발표한 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 주요 지역이 일괄 규제지역으로 지정되었다.
대출 한도 축소와 실거주 요건 강화가 동시에 시행되며, 무주택자와 청년층의 내 집 마련이 더욱 어려워질 것으로 보인다.
“10·15 부동산대책”, 서울 전역·경기 핵심지역 전면 규제
2025년 10월 15일, 정부는 수도권 부동산 시장 안정을 위해 강력한 규제 확대 안을 발표했다.
이번 발표에 따라 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 주요 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 각각 지정되며, 역대급 ‘3중·2중 규제’가 동시에 시행된다.
서울은 기존 4개 지역에서 전 자치구로 확대되며, 주택을 취득할 경우 2년간 실거주 의무가 부여된다.
경기도는 과천, 광명, 성남 분당 등 핵심 지역을 포함해 12개 구역이 새롭게 규제 대상에 포함되었다.
특히 토지거래허가구역에는 과천, 광명, 분당이 추가되며, 전세 임대를 금지하고 실거주만 허용하는 조건이 적용된다.
“집보다 자금이 문제”, 주담대 한도 축소 충격
대출 규제 역시 대폭 강화되었다. 주택담보대출(주담대) 한도는 주택 가격에 따라 차등 적용된다. 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억~25억 원은 최대 4억 원, 25억 초과 주택은 최대 2억 원으로 제한된다.
또한 무주택자의 LTV(주택담보인정비율)는 40%로 유지되지만, 1 주택자는 사실상 0% 적용을 받게 된다. 이와 함께 적용되는 스트레스 금리는 기존 1.5% p에서 3.0% p로 두 배 상향돼 실질 이자 부담도 증가한다.
이에 따라 부동산 시장은 ‘현금 구매자만 진입 가능한 시장’으로 전환되고 있다는 평가다.
거래 중단 → 전세매물 감소, 실거주 강제 전환
토지거래허가구역 확대는 단순히 매매시장에 그치지 않는다. 신규 규제에 따라 해당 지역의 신규 주택은 실거주 목적 외에는 거래가 제한되며, 전세를 놓을 수 없게 된다.
이에 따라 시장에서는 전세 물량이 감소할 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
정부는 기존 주택이 실거주 전환 시 매각되는 경우는 예외로 보기 때문에 전면적인 전세 감소로 이어지지는 않을 것이라 판단하고 있으나, 실수요자들의 불안감은 여전히 존재한다.
“15억 이하 괜찮다?”…청년층·신혼부부에겐 의미 없다
정부는 “15억 이하 주택은 대출 가능”하다고 설명했지만, 현실은 다르다. 서울의 전용면적 84㎡(25평형대) 아파트는 대부분 이미 10억 원 이상이며, 마포·용산 등은 14억 원을 넘는 곳이 많다.
연소득 1억 원 수준의 청년 직장인이나 신혼부부에게 6억 원 한도의 대출은 턱없이 부족하다. 특히 자산이 많지 않은 2030 세대에게 이번 대책은 사실상 서울 진입 장벽을 더욱 높이는 결과로 이어질 전망이다.
“전세대출도 포함” 10월 29일부터 규제 확대 적용
이번 규제는 매매 뿐 아니라 전세대출에도 영향을 미친다. 10월 29일부터 수도권 및 규제지역 내에서 1 주택자가 전세대출을 받을 경우, 해당 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR) 계산에 포함된다.
무주택자는 예외이나, 기존에 예외 적용받던 정책대출 일부도 이번엔 포함 대상이 된다.이는 전세대출을 활용한 우회적 자산 확대 전략도 차단하겠다는 정부의 의도로 해석된다.
시장 반응은 “브레이크 걸렸다”…그러나 장기 효과는 미지수
거래는 눈에 띄게 줄었다. 다만 시장이 완전히 멈춘 것은 아니다. 일각에선 “현금이 있는 사람들 간의 거래만 살아남았다”는 분석이 나온다.
시장에서는 ‘거래절벽 → 호가 고착’ 흐름이 당분간 이어질 것이란 관측이 우세하다.
그러나 전문가들은 이번 규제의 실효성에 대해 의견이 엇갈린다. 문재인 정부 시절과 달리 시장의 반응 속도가 빨라졌으며, 규제가 반복되면서 정책에 대한 내성이 생겼다는 분석도 있다.
“이젠 타이밍보다 현금” 2030 전략은 ‘자금력 확보’
무주택 2030세대에게 당장의 매수는 현실적으로 어려워졌다. 거래량이 줄어 가격 조정이 있을 수 있으나, 공급 부족으로 인해 대폭 하락 가능성은 낮다. 전문가들은 지금은 매수보다 자금력 확보가 우선이라고 조언한다.
실질적으로 우리가 지금 당장 할 수 있는 준비는 생각보다 많지 않지만, 대표적으로는 ▲청약 가점을 차근차근 쌓아두는 것 ▲무순위 청약 자격 요건을 미리 체크해두는 것 ▲분양 시 발생할 수 있는 각종 비용을 사전에 계산해보는 것 등이 있다.
정부가 예고한 3기 신도시와 공공분양은 최소 5년 뒤 입주 예정이기 때문에, 단기 접근보다는 장기 전략이 필요한 시점이다.
효과 지속 여부는 ‘6개월 선’… 규제 내성도 변수
전문가들 사이에서는 규제 효과가 6개월을 넘기기 어려울 것이란 관측이 나온다. 수요는 줄었지만 공급이 받쳐주지 못하는 구조가 계속되고 있기 때문이다.
‘규제의 한계’가 반복적으로 지적되는 상황에서, 장기적인 주택 안정화를 위해서는 공급 대책과 병행된 구조적 개선이 필요하다는 지적이다.
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