아파트 경매! 이는 우리가 일상에서 자주 듣지 못하는 부동산 관련 용어일지도 모릅니다. 많은 사람들이 아파트 구매를 생각할 때, 새로 지어진 아파트에 청약 또는 매입하거나 중개업소를 통해 중고 아파트를 구매하는 방식을 떠올립니다. 그러나 이 외에도 ‘경매’라는 방법을 통해 아파트를 소유할 수 있습니다.
최근 서울에 아파트 경매 물건이 7년 여 만에 최고치를 기록했다고 합니다. 올 해 들어 계속 증가하고 있는 상황에서 지난 10월에 238건을 기록해 2016년 6월 291건 이후 7년 5개월 만에 가장 많다고 합니다. 이 글을 통해 아파트 경매에 대한 기본적인 이해를 돕고자 하며 내 집 마련의 새로운 기회를 잡으시기 바랍니다.
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경매란 무엇인가?
경매는 여러 명의 구매자가 한 물건에 대해 경쟁적으로 가격을 제시하며, 그 중 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 물건을 파는 판매 방식을 말합니다. 이는 판매자와 구매자가 직접 만나 거래하는 일반적인 판매 방식과는 달리, 여러 구매자 사이의 경쟁을 통해 물건의 가격이 결정되는 특징이 있습니다.
경매는 대표적으로 두 가지 방식이 있습니다. 하나는 ‘상승식 경매’로, 물건의 가격을 낮은 가격에서 시작해 참여자들이 더 높은 가격을 제시하면서 가격이 상승하는 방식입니다. 다른 하나는 ‘하강식 경매’로, 물건의 가격을 높은 가격에서 시작해 참여자들이 원하는 가격을 제시하면서 가격이 하강하는 방식입니다.
부동산 경매의 경우, 법원에서 주관하며, 대체로 상승식 경매 방식을 따릅니다. 부동산을 경매에 부치는 이유는 주로 소유자가 빚을 갚지 못해 그 부동산이 압류 되어, 그로부터 빚을 회수하기 위한 목적으로 이루어집니다. 이 과정에서 부동산은 법원의 매각 결정에 의해 입찰에 붙여지며, 누구나 입찰에 참여할 수 있습니다.
많은 분들이 ‘경매’와 ‘공매’의 구분을 잘 못하시는데, 단순하게 법원에서 진행하면 ‘경매’, 자산관리공사(캠코)에서 진행하면 ‘공매’라고 생각하시면 됩니다. 진행 주체가 다를 뿐 원리는 같습니다. 경매 물건이 궁금하시면 법원경매정보 사이트에서 온라인으로 간단하게 조회할 수 있습니다.
부동산 경매는 법원이 채권 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있는 부동산을 깔끔하게 정리하여 새로운 소유자에게 넘겨주는 과정이고, 즉 부실한 부동산을 정상화 하는 방법이라고 생각합니다.
아파트 경매 물건이 쏟아지는 이유?
기본적으로 경매 물건이 생기는 이유는 빚이 많아서 입니다. 소유하고 있는 집 값이 빚 보다 작아지면, 즉 빚이 집 값보다 더 많으면 집주인은 집을 포기합니다. 최근에 아파느 경매 물건이 쏟아 지는 이유를 전문가들은 아래와 같이 얘기합니다.
▶ 역전세 : 전세가 하락으로 임차인에게 돌려줘야 할 보증금을 마련하기 어려운 임대인이 금융 비용을 감당하기 힘들어 경매로 넘어 가는 경우.
▶ 영끌 : 2020 ~ 2021년 집 값 상승기에 대출을 받아 매입한 젊은 층들이 금리 상승으로 이자 부담을 버티지 못한 경우.
▶ 경기 불황 : 사업하시는 분들의 경영 악화 등으로 나온 경우.
경기 불황과 고금리의 영향인지 아파트 경매 낙찰률도 낮아지고 있다고 합니다. 지난 7월에 낙찰률이 37.9%, 8월 34.2%, 9월 31.5%, 10월에는 26.5%로 낮아졌다고 합니다.
경매에 대한 기본 상식
입찰, 낙찰, 유찰, 배당, 최저매각가격 등 용어의 기본 개념은 다들 아시는 것이고, 경매에 참여 하려면 최저매각가격의 10%인 입찰보증금이 필요합니다. 입찰보증금은 낙찰되면 매각 가격에 포함되고 유찰 되면 바로 돌려줍니다. 또한 낮은 가격에 낙찰 받으면 경락 자금 대출이라고 해서 낙찰 가격의 80%까지 대출이 나온다고 합니다.
낙찰 받고 취소하는 것은 매우 어렵습니다. 낙찰 받은 부동산의 잔금을 납입하지 않으면 법원은 입찰보증금을 몰수하고 다음 낙찰금에 더하여 배당을 진행합니다. 그리고 재매각 시에는 입찰보증금이 20%로 올라갑니다. 입찰보증금을 날리지 않으려면 신중히 참여하시기 바랍니다.
아파트 경매 입찰 시 권리 분석을 철저히 하여 권리 관계에 대한 위험성을 입찰자 스스로 판단해야 됩니다. 권리 분석을 소홀히 하면 소멸(채무자가 책임지는 권리)되는 금액보다 인수(낙찰자가 책임지는 권리)하는 금액이 많아서 커다란 손해를 볼 수 있습니다. 여러 경매 사이트에서 권리 분석을 잘 해 놓고 있으나 입찰자 본인이 위험 여부를 판단하는 것이 중요합니다.
아래의 무료 경매 사이트에서 경매 물건에 대한 권리 분석을 온라인으로 확인하시고 입찰 참여는 본인이 스스로 판단하시길 바랍니다.
부동산 전문가들은 경매는 부동산 시장 하락기와 상승기 중에 시장 하락기가 유리 하다고 합니다. 하락기에는 채무불이행 사례가 증가하기 때문에 경매에 나오는 부동산이 증가한다고 합니다. 싼 가격에 내 집 마련 하시거나 장기 부동산 투자를 생각하시는 분들이라면 아파트 경매에 관심을 가지시는 것도 현명한 투자 방법이라고 생각합니다.
시장 상승기에도 경매는 진행하지만 서로 싼 가격에 낙찰 받아 집 값이 올라 가면 매도하여 차익을 얻으려고 하기 때문에 경쟁이 아주 치열하여 낙찰 받기가 어렵다고 합니다.
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